「基本」を知ることが、売却成功の秘訣です
希望通りの不動産売却を実現するためには、売却に関する基本的な知識を身に着けておくことが大切です。
こちらでは、不動産売却の基礎知識・売却の種類・売却時の考え方・売却時の費用について・不動産会社の選び方をご紹介しています。
売却へ向けて動き出す前に、ぜひご確認ください。
このほか、不安なことや疑問などがあれば、いつでも大阪府高石市の「ケイツーハウジング」までご相談を。地元出身のスタッフが丁寧にお答えいたします。
不動産売却の基礎知識
事前に確認しておくこと
相場価格
相場を知っておくと、不動産売却を有利に進めることができます。
たとえば提示された査定価格が相場とかけ離れているような場合には、その理由を質問することが可能です。
また、1年のうちでどのタイミングで売るべきかを見極める判断材料にもなります。
売却したい不動産の相場は、国土交通省が提供している地価調査データを見ると把握できます。
もちろん築年数・周辺環境などによって価格は変動しますが、相場は一つの目安となりますので事前にチェックしておきましょう。
不動産情報の整理
売却をスムーズに進めるためには、不動産に関する情報を前もって整理しておくことが大切です。わからないことがあれば確認し、情報をメモなどに書き出しておきましょう。
確認・整理しておきたい不動産情報
- 所在地
- 種類（更地・一戸建て・駐車場・マンションなど）
- 現在の状況（居住中・賃貸中・空き家など）
- 面積（戸建ての場合は土地面積と建物面積、マンションの場合は専有面積）
- 築年数
- 売却予定の時期
- 名義人
売却の種類
仲介売却
不動産会社が物件を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）の間に入って、売却を成立させる方法です。不動産会社が買主を探したり、売主・買主との条件交渉を行ったりします。
買い手が見つかるまでに時間がかかるという可能性はありますが、不動産の買取よりも高く売りやすいことが大きなメリットです。
仲介売却についての詳細は、以下のページでご案内しています。
買取
不動産会社が、直接不動産を買い取る方法です。買い手を探したり、見つかるまで待ったりする必要はなく、仲介手数料もかかりません。条件の折り合いがつけば、即時売却が可能です。
ただし、仲介売却よりも価格が下がってしまうケースが多いため、「高く売る」と「早く売る」のどちらを優先したいのか、しっかりと検討する必要があります。
不動産の買取についての詳細は、以下のページでご案内しています。
任意売却
不動産にローン残債がある場合、通常はローンを完済してからでなければ売却できません。もしもローン返済が困難になって滞納が続けば、売却することができず、そのまま競売にかけられるのを待つだけ……となってしまいます。
そうなる前に、所有者の意思でローン残債がある不動産を売却できるのが「任意売却」という方法です。
不動産の買取についての詳細は、以下のページでご案内しています。
売却時の考え方
前向きな売却理由を伝えられるようにしよう
売主がただ住み替えのために売りに出した物件であっても、「トラブルや不具合があったのでは？」と勘繰りたくなるのが、買い手の心理というものです。
そのため、不動産を売却するときには、前向きな売却理由を伝えられるようにしておくことも大切なポイント。たとえ「暮らしにくい」「狭い」といった理由で売却を決めたとしても、たとえば「ライフスタイルが変わって、自分たちには合わなくなった」というように、前向きな言葉に置き換えられるよう考えておきましょう。
買主はお互いの希望を実現するパートナーであることを忘れずに
売主と買主の両方がいなくては、不動産売却は成立しません。売主にとって買主は、「不動産を売りたい」という希望を叶えてくれるパートナー。しかも、多くのお金を費やして……です。
まずは「買っていただく」という姿勢を忘れずに。そして、パートナーとしてお互いに気持ちの良い関係を築いていけるよう心がけましょう。特に内覧は買主の購入意欲がもっとも高まっているタイミングです。急な希望にもできるだけ応えるように努め、丁寧に対応しましょう。
売却物件の良いところを確認しよう
物件のメリットや魅力をきちんと不動産会社に伝えることはとても大切。売却の大きな力となるポイントです。北向きなどの一般的にはあまり良くないイメージを持たれがちな特徴も、「その分、リビングからの景色が素敵」といったプラスの点として伝えることができれば物件のウリになります。売却物件の良いところを再確認しておきましょう。
また、汚れや破損が目立つ箇所は、売却の前にリフォームしておくのも一つの手。もちろんコスト面の検討は必要ですが、第一印象のアップにつながります。
売却時の費用について
不動産売却時には、以下のような費用・税金がかかります。
| 内容 | 概要 | |
|---|---|---|
| 契約 | 印紙税 | 売買契約書の作成に必要な収入印紙にかかる代金です。印紙税の金額は、契約金額によって異なります。 |
| 仲介 | 不動産仲介手数料 | 不動産会社に対して支払う仲介手数料です。金額は、宅地建物取引業法の規定に従って算出されます。 |
| 登記 | 登録免許税（1）・報酬 | 抵当権抹消などの手続きにかかる登記費用。司法書士に登録免許税（1）を依頼する場合は、別途報酬が必要です。 |
| 登録免許税（2）・報酬 | 建物に未登記がある場合にかかる表示登記費用。土地家屋調査士に登録免許税（2）を依頼する場合は、別途報酬が必要です。 | |
| 登録免許税（3）・報酬 | 土地に実測・分筆があった場合にかかる登記費用。土地家屋調査士に登録免許税（3）を依頼する場合は、別途報酬が必要です。 | |
| 税金 | 譲渡所得税 | 土地・建物の売却利益には税金が課せられます。 |
不動産会社の選び方
売却の要望・希望をしっかりと聞く会社
「早く売りたい」「高く売りたい」など、同じ売却でも売主の希望はさまざまです。そういった売主の要望や気持ちを聞かず、自社の利益を優先してどんどん話を進めてしまう不動産会社では、希望通りの売却を成立させるのは難しいでしょう。要望・希望をしっかりと受け止め、親身になって丁寧に対応してくれる会社を選びましょう。
販売活動に積極的で販売実績の高い会社
不動産会社の積極的な販売活動が、スムーズな売却の成立につながります。チラシ・新聞広告・ネット、電話・対面営業やポスティングなど、いろいろな方法を使って積極的に販売活動をしてくれる会社を選びましょう。
また実績の多い会社は、それだけ「売る」「買う」両方のノウハウを豊富に持っているということ。販売実績も一つの目安となります。
丁寧に、わかりやすく説明をする会社
不動産取引では、一般の方にはわかりにくい専門用語がたくさん使われます。その上、不動産会社の説明が雑……というのでは、満足できる取引は望めません。よくわからないまま売却を進めるのは、売主にとって非常に危険なことです。
メリットだけでなくデメリットまで含め、わかりやすく説明してくれる会社を選びましょう。
PICK UPこんな不動産会社にはご注意を！
すべての不動産会社が常に「お客様の満足が第一」なら良いのですが、残念ながらそうとは言い切れません。中には、自社の利益だけを優先するような会社もあります。
たとえば、意外なほど高額な査定価格を提示してくる会社。査定価格はあくまでも予想金額であり、その価格で売却できるというものではありません。高額査定に飛びつくのではなく、「その査定価格が適正かどうか」をしっかりと見極めましょう。
他にも、不動産免許を持っていない会社や、売買の実績がほとんどない会社も存在します。こういった業者を安易に利用すると、個人情報の流出やしつこい営業につながる可能性があるため注意しましょう。
誰も住んでいない家・土地、相続物件に関するご相談もうけたまわっております。
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ケイツーハウジングでは、査定のご依頼を随時受付中。お気軽にご相談ください。
